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​二手房一定要进行评估吗,评估的流程又是怎样

2019-02-27

二手房评估主要采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价。那么二手房一定要进行评估吗?如何才能准确评估二手房房价呢?二手房评估的流程又是怎样的呢?下面我们就来具体的了解一下这些问题吧!
 

一、二手房买卖一定要评估吗
 

房地产买卖如不涉及国有资产,只是一种民事行为,双方以约定的价格为准,目前二手房交易比较发达,买卖双方都可以从中介方或有关部门公布的交易平均价中获知。如还无法确定,一定要在订立合现成交前进行评估咨询,在只理过户时跟本没有作为,这已是对合现履行的一部份。

且房地产的价格是波动的,没有说房地产可以按照评估的价格可以要求撤消合同,所以评估根本不可能保护买卖双方的利益,而且且相反购房方为此付出了一笔不少的评估费到是事实。

而当评估价格低于成交价时征税部门还是按照成交价,(当评估高于成交价时按评估征税),所以没有公平可言,评估也是没有必要的。
 

二、如何准确评估二手房价格
 

客观来讲,二手房的价格主要是由房屋的区域因素与个别因素形成的。而二手房的评估主要是运用市场比较法,所以在评估过程中,主要是对这两方面的情况进行比较修正。

区域因素在二手房评估中起到了决定房屋价格的主要作用。如基础设施与公益设施是否成熟;交通条件如出行是否方便,购物、娱乐是否方便;物业所在社区的环境如小区的绿化率,物业管理情况;人文环境如小区内居民的构成结构、人员素质如何、周围治安等状况如何。
 

个别因素主要是指物业的结构、房型等。

具体如:房屋的结构不同,房屋的造价就不同,使用年限也不同,当然就影响房屋的价格。如房屋朝向、房屋开间、面积分配合理性、房间的采光情况,也要考虑小区幢与幢之间的距离是否开阔。此外,还包括房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况,房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。以上列举的各个方面情况都会影响评估价格。
 

三、二手房评估流程
 

()房地产评估的流程,如下:

1、三级市场交易成功,并且买方需向银行按揭贷款。

2、评估业务员在得知物业地址后约客户到现场实地勘察(查看物业装修情况,了解周边物业,以及给物业拍照)

3、估价师根据物业位置,楼层,以及物业勘察情况,通过市场比较法来确定物业实际价格。

4、在评估报告上由估价师签名并盖章,同时盖上公司的公章。
 

()房地产评估业务来源,如下:

1、银行;

2、三级市场的地铺;

3、法院;

4、政府的旧城改造,道路,桥梁建设等。

 

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